2020大湾区城市化新拐点：从城市扩张到城市更新

　　    2020年以来，以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区，正以高标准规划推动新一轮城市建设，推动城市高品质、高质量发展，城市更新更是进入了一个前所未有、意想不到的爆发期。

　　    事实上，城市更新之于城市再发展确实意义重大。而既然要探索市场化运作的城市更新模式，就需要激发市场活力，以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区，无疑在激发市场活力方面做了大量的深化。

　　    随着城市发展逐渐成熟和转型，广州、深圳这类一线城市发展的重点逐步由城市扩张转向城市更新。城市更新，正是开发企业在增量土地稀缺的一线城市里，保持土储规模增长的另一条赛道。

　　    “这个区域的城市更新，对传统的空间功能、环境优化改造升级已基本完成，目前向为核心要素提供更多更好的服务方向进行升级聚集，新的探索方向也能更好地为产业升级和人文需要进行支撑。”国务院国资委机械院创新中心主任宋嘉对此评价道。

　　    在广东深化城市更新工作之际，作为拥有城市更新开发资本与经验雄厚的开拓者，中海、金地、中国奥园以及佳兆业等多家房企，也紧随着广东城市更新步伐，紧锣密鼓地加速“谋篇布局”。

　　    政策助推“城市更新”

　　    2020年，是粤港澳大湾区城市更新深化推进的一年，而城市更新作为产业升级与人文需要的支撑，在城市建设过程中起着不可或缺的重大意义。

　　    梳理粤港澳大湾区城市更新的政策来看，城市更新的各项政策近年来确实在自上而下紧锣密鼓地深化推进。

　　    早在2019年7月30日，中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。同年12月，中央经济工作会议提出“要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。

　　    2019年9月4日，广东省自然资源厅随即出台了《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》，以推动广东省“三旧”改造取得突破性进展，深化土地供给侧结构性改革，优化土地资源要素供给，助力乡村振兴战略实施和粤港澳大湾区城市群建设。

　　    根据行动方案的工作目标，至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）。其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。

　　    财政部、住建部等各部委亦在2020年为各地的城市更新工作“保驾护航”。其中包括“将城镇老旧小区改造纳入专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等。

　　    城市更新“百花齐放”

　　    中央和省政府对城市更新的支持，也赢得了粤港澳大湾区各城市的响应。

　　    以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市，紧随着中央与省政府的步伐，纷纷出台城市更新政策助推城市建设，这让粤港澳大湾区城市更新，在2020年进入了一个前所未有、意想不到的爆发期。

　　    截至目前，广州共盘活存量用地63平方公里，新增公共服务设施及配套4.2万个、441万平方米，新增绿化面积732万平方米，打造了黄埔古村、民间金融街、永庆坊、旧南海县等一批城市更新亮点项目。实现经济效益、社会效益、生态效益深度融合。

　　    深圳城市更新深化推进也在同步进行，2020年7月，深圳亦公布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，意见稿中提出了“个别征收模式”：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　    而2020年第三季度也是深圳城市更新政策密集发布期。合一城市更新集团公布的数据显示，2020年第三季度深圳共出台城市更新类相关政策46个，除去国家级及省级政策外，平均一周两策，深圳仍处于政策高频密集发布的态势。

　　    紧随着政策的密集发布，湖贝、白石洲、蔡屋围等城中村的更新已经进入实际拆除阶段，而且体量惊人。其中，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，湖贝城市更新项目总计容建筑面积约220万平方米。

　　    而在2020年10月，东莞首宗单一主体挂牌招商项目正式摘牌交易完成，意味着东莞市城市更新抵达了新的里程碑。而惠州、佛山、珠海等多个城市亦在紧锣密鼓深化推进城市更新。

　　    《大湾区城市更新白皮书（2020）》报告指出，截至2020年12月，广州当年的公开招标改造项目已经突破了58个，改造面积已超过4600公顷。在2019~2020年间，东莞已新增超过242个城市更新改造项目。

　　    值得注意的是，截至第三季度末，东莞采取“前期服务商”方式的项目共224个，涉及旧改土地面积合计65.35平方公里，而这224个项目差不多一半是深圳开发商拿的项目。

　　    而惠州仲恺大道沿线城市更新单元招商，吸引了包括佳兆业、星河和卓越等深圳知名房企投资布局；粤港澳大湾区产业、旧改投资一起外溢，投资氛围如同进入“夏天”的火热局面。

　　    龙头房企谋篇布局

　　    随着粤港澳大湾区城市更新的逐步深化推进，各龙头房企亦在以广州、深圳为核心的城市群加大“谋篇布局”。

　　    佳兆业城市更新以“城市公共服务商”的战略定位，创新“城市更新+”模式，并与集团控股旗下20余个产业及上下游产业资源相互协同，以空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市更新服务价值链的整合与延伸。

　　    “我们在广州更新市场，追求稳定高质量发展的战略，不盲目跑马圈地规模化发展，而是高效高质量推动更新转化落地工作，如小坪村、石溪村、海南村等项目，我们都是追求政府、村集体和企业的多赢局面，真正为村集体带去美好生活，在政府诉求上以时间换空间，最大化释放土地资源，推动产业升级，盘活商业，带来新人流和新产业。”佳兆业集团副总裁刘策对此表示。

　　    而中国奥园则形成了一套“奥园旧改模式”，即通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入到旧改项目中。此外，中国奥园已经组成了一支城市更新专业团队，从规划设计、改建、复建、拆除、财务管控、后期运营等各个环节都有匹配人才。

　　    目前，奥园在广州荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城、花都等区拥有多个城市更新项目。参与改造的广州市增城区南 村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，45天改造签约破8成，创增城最快纪录。

　　    金地集团自创立以来也积极投身深圳城市建设，已完成和进行中的城市更新类项目占地约100万平方米。其中代表性项目包括被誉为“深圳第一改”的渔农村旧改项目——金地名津，轰动深圳的岗厦旧改项目——中心天元，有“福田区最大旧改项目”之称的金地工业区项目等。

　　    而中海地产则是在城市更新中融入超高层绿色住宅的产业化实践，带动绿色建筑的“先行示范”。中海天钻的前身叫“鹿丹村”，是深圳首个成功拆除改造的住宅小区。如何让绿色环保融入建筑方式，建设更加美好的深圳，中海地产还在继续探索。

　　    对于粤港澳大湾区城市更新的建议与意义，宋嘉认为能更好地为产业升级和人文需要进行支撑。“珠江东岸的‘广深科技走廊’是我国最重要的城市经济区之一，这个区域城市更新是适应和服务于人才、产业经济和城市发展的需要，呈现出‘园区环境学院化、产业要素集群化、功能服务专业化’等特点。而这个区域的城市更新，对传统的空间功能、环境优化改造升级已基本完成，目前向为核心要素提供更多更好的服务方向进行升级聚集，新的探索方向也能更好地为产业升级和人文需要进行支撑。”

　　    而中国房地产数据研究院院长陈晟则认为，粤港澳大湾区城市更新需要政府引导、跨界赋能来深化推进。“政策突破是关键点，产业升级和美好生活是城市更新的动力源，原来由城中村村长来最终决策的模式有漏洞，需要政府引导、跨界赋能做出推动。”